立体车库定性之争:建筑、设备还是 构筑物?

发布日期:2017-12-08 点击次数:0  字体显示:【大】  【中】  【小】

一、五问立体车库法律属性

    充分利用垂直空间的立体车库已在众多城市应用,在一定程度上缓解了用地紧张和停车难。然而,当投资人意图对立体车库融资时,是以设备还是以建筑物、构筑物进行抵押呢?单独建设的立体车库绝大部分被出租使用,此类债权是基于设备动产权利还是建筑物不动产权利?立体车库占地被征收时,补偿是按建筑物拆迁还是按设备拆除?消费者购买立体停车位,其合同标的究竟是设备使用权还是建筑物所有权?在商品房买卖、物业管理纠纷交互影响下,更有业主质疑,开发企业是否有权出售立体停车位呢?

    立体车库的定性模糊,引发了立体停车位买卖合同订立、物权公示、财产转让、物业管理、侵权责任等一系列问题,并导致开发企业、投资人、融资人、管理者、消费者、业主等多方主体的集体困惑。

二、现行规范将立体车库定性为特种设备

    立体车库中的机械车位未被纳入《房屋登记办法》中的房屋或特定空间登记范围,在不动产统一登记中也未作明确,这意味着它不能像房屋一样取得不动产权属登记凭证,从而无法办理交易过户等手续。根据国家标准《起重机械分类》(GB/T20776-2006)、《机械式停车设备分类》(GB/T 26559-2011)、《国民经济行业分类》(GB/T4754-2011),机械车位被划归起重机械,如同电梯一样,作为特种设备由具备相应资质的机构进行型式试验、鉴定评审,接受质量技术监督部门的监督检查和安全监察等管理。南京市鼓楼区法院判决明确,层数大于或者等于二层的机械式停车设备属于特种设备。特种设备安装后,经检测机构验收合格,质量技术监督部门发放特种设备使用登记证书,方可投入使用。机械设备应由专业人员看护及操作,并定期进行维护保养。《特种设备安全监察条例》对起重机械的设计、制造、安装、改造、维修等作了规定,但未规制其产权。

三、地方实践对立体车库已然破冰

    尽管有上述定性,为回应实践需要,成都、南昌、上海、南京、常州等地的相关规范和司法判决仍将立体车库有条件地认定为建筑物而非设备。

    成都市自2014年9月起对机械式车库所有权进行初始登记,并可按基本单元办理转让、抵押、预告、更正、注销等不动产登记事项。南昌市2015年4月起施行的《城市地下空间建筑物登记暂行办法》将按规划建设的地下车位作为建筑物进行所有权登记。上海市有判决确认地下机械车库的车位使用权出售行为,认可由业主购置机械停车库车位所有权或使用权〔参见(2014)黄浦民四(民)初字第1593号《民事判决书》〕。该市静安区法院确认业主作为地下机械停车位的“产权人”,每月支付的100-120元全部由物业公司用于地下机械车库的日常养护和运行开支〔参见(2014)静民三(民)初字第185号《民事判决书》〕。不仅如此,法院还委托房地产评估公司对机械车位的房地产价值进行评估,如常州市钟楼区某车位使用权价值被评估为十万元〔参见(2013)钟少民初字第0383号《民事判决书》〕。人防地下室建造双层机械车库时,规划部门审批其总建筑面积、建筑结构,办理《建设工程规划许可证》〔参见(2015)蜀民一初字第00146号《民事判决书》〕。消费者购买与住宅小区配套的机械车位时,购房合同与机械车位买卖合同一并签订,俨然将两者等量齐观。

四、建筑物、构筑物、设备的辨析尺度

    一方面是现实对立体车库的迫切需求,另一方面是立体车库法律属性不清。为解决这一矛盾,必须先行识别立体车库作为建筑物、构筑物还是单纯机械设备的身份。尽管我国现行法律、标准因故产生了一些概念混乱,我们仍可从中梳理出一些特征,将其作为识别立体车库的尺度。

   (一)建筑物、构筑物属于不动产,设备依其与不动产的固定关系而定

    我国民事法律规定,土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。《不动产登记暂行条例》第2条将不动产定义为“土地、海域以及房屋、林木等定着物”。该条例及其实施细则中规定对“房屋等建筑物、构筑物”所有权办理不动产权利登记。附着于土地的设备,以及建筑物或构筑物内的设备,依其与不动产的附属关系是否永久固定来区分不动产与动产。在德国法上,仅为一时的目的而被附置于一个建筑物的物,不属于该建筑物的成分。其虽然事实上并不可以移动,但仍然为法律意义上的动产,受动产规则的拘束。《法国民法典》第531条规定,所有未经柱石固定、不构成房屋之一部分的制造设备,均为动产。同法第524条规定,由不动产所有人永久固定于不动产上的一切动产物品,亦依其用途而为不动产。设备与建筑物或构筑物的关系不是非此即彼,当其与不动产永久固定时,就已然成为该不动产的组成部分。

    (二)建筑物强调形成围合空间,构筑物强调独立利用的特定空间,建筑材料属性不是二者区分的关键

    民用建筑物供人们在其内居住或进行公共活动,工业建筑物供人们在其内从事生产活动。建筑物的各类结构,就其功能而言,无外乎承重与围护,或为梁柱或为墙板,皆是为了形成围合空间供人们利用,无论此空间是全封闭、半封闭甚至不封闭。构筑物通常不形成围合空间,如独立烟囱、公园雕塑、微缩建筑景观等,即便形成围合空间,如佛塔、坟墓、贮水池、油库、地下管廊等,也不是供人们在其内活动。至于使用的建筑材料是木材、石材、砖、混凝土、钢、玻璃还是其他,并非区分建筑物与构筑物的关键。

   (三)建筑物皆可测算建筑面积,构筑物、设备不能测算建筑面积

    根据我国《房产测量规范》,所有建筑物都可测量和计算建筑面积,总建筑面积为建筑物外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和,但建筑物中层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室不计算自然层数和建筑面积,半封闭、不封闭的围护结构通常以其外围水平投影面积折半计算。构筑物如亭、塔、烟囱、油库等不计算建筑面积,但能测量投影面积,该面积如何计算及如何定位构筑物,依前述规范第6.1.3.4条款,按实际需要而定。2013版《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.27条款明确规定建筑物以外的地下人防通道、独立烟囱、油罐、水塔、贮仓等构筑物不应计算建筑面积。设备本身不计算建筑面积,但部分设备占用的空间如电梯井、提物井、管道井,则如同房屋一样按自然层计算建筑面积;结构层高在2.20米以下的设备层、管道层应计算1/2面积。综上,是否测算建筑面积是建筑物与构筑物、设备的辨析要点。

   (四)不动产登记强调界址清晰、界线封闭,单元具有唯一性;设备作为动产时无需登记,附属于不动产时与其一并登记

    根据《不动产登记暂行条例实施细则》第5条,不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。不动产统一登记带来的突出改变之一,就是把登记的不动产限定为不动产单元。该实施细则有专节规定“集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记”。对国有建设用地上的构筑物所有权登记,该实施细则第39条规定:“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记,按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。”至于登记面积,《不动产登记暂行条例》第8条将其规定为不动产登记簿应当记载的自然状况之一,通过系统解释方法,它应包括建筑面积、占地面积、海域面积等权属界线之内的各类面积。设备作为动产时无需登记,附属于不动产时与其一并登记,尽管在实践中多未办理。

五、立体车库宜认定为建筑物

    依据前述辨析尺度,立体车库宜认定为建筑物,原因如下:

    第一,立体车库是不动产。立体车库无论独立修建于地坪之上、地坪之下、半地下,还是配建于既有建筑物地下室,无论采用升降式、仓储式,还是其他工作原理和结构型式,都必然通过底板、桩基或其他基础与特定地块永久固定,非经拆卸、毁坏,或破碎与之固定的地块,不能将立体车库分离出来。立体车库被我国《国民经济行业分类》、《起重机械分类》等认定为起重机械并纳入特种设备管理,当其安装于特定地块或既有建筑物而与不动产永久固定时,就已然成为不动产。如同工厂车间的桥式起重机械,已与车间建筑物融为一体,成为其发挥生产功能的重要组成部分;桥式起重机械的主梁、端梁、吊钩等能产生水平或垂直方向的位置移动,但整体应与建筑物共同认定为不动产。如前所述,设备既可能是动产,也可能是不动产,设备与不动产并非一组互斥概念。

    第二,立体车库利用围合空间。立体车库之于地面停车场的最大优越性在于对空间的立体利用,其中每个停车位都形成围合空间,这与多层或高层房屋建筑物对空间的利用高度相似。根据人与停车设备的关系和自动化程度不同,立体车库分为人车共乘式、准无人式、无人式。自行式立体车库是典型的人车共乘式。随着停车设备智能化程度的提升,越来越多的机械式立体车库采用无人式。在人车共乘式的立体车库中,驾乘员与车共同活动于立体车库构建的空间之内,除了利用停车位空间,还利用各类通道,如同建筑物区分所有权人使用共同共有的大堂、楼梯与过道一样。准无人式立体车库需驾驶员将车开进工作区后离开,而无人式立体车库无需驾驶员将车开进工作区。不过,无论驾驶员是否活动于工作区,车最终使用的是立体车库构造出的一个个围合空间。机动车无论载人载物,皆由自然人驾驶,目前正研发的无人驾驶汽车也由人控制,与人的关系极为密切。机动车在立体车库内的自动停放,可视为人类驾驶活动在立体车库的延伸。换言之,立体车库不仅构造围合空间,还供人们在其内进行公共活动,符合民用建筑物的特征,从而与构筑物相区分。

    第三,立体车库可测算建筑面积。作为利用围合空间的建筑物,立体车库皆可测算建筑面积。根据2013版《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.10条款,立体车库无结构层的应按一层计算,有结构层的应分层计算,其中层高在2.20米以上的计算全面积,层高在2.20米以下的计算1/2面积,具体测算还区分有无围护结构。不过,在该条款的条文说明中明确,“起局部分隔、存储等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层,故该部分分层不计算建筑面积。”就目前用量最大的升降横移式停车设备而言,两层一般不小于3.65米,三层一般不少于5.35米,停车位高度为汽车全高加0.05米,不小于1.6米,兼做司机通道时,应不小于1.8米。除停放大、中型客车的停车位外,绝大部分立体停车位的层高小于2.20米。对于采用垂直升降方式单独建设的高层停车楼,无论布局还是外观,都与普通公共建筑物相似,其停车层仅因层高不足或采用了可升降的钢结构就不测算建筑面积,有所不妥。无论可升降的立体钢结构停车层是否为结构层,宜将其外围或底板水平投影面积分层计算,其中层高不足2.20米的折半计算,对于必留空车位、通道等空间,参照区分建筑物所有权面积分摊方法,将共有面积分摊至可用的立体停车位专有面积中。个别地方规定了立体车库“套内建筑面积”,如北京市住房城乡建设委2012年《关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知》(京建法〔2012〕17号)规定“独立的机械式停车设备按组确定面积测算单元,按界址点闭合形成的界线计算套内建筑面积”。

    第四,立体停车位界线封闭,权属可特定化。立体车库中的停车位有固定式停车位、由搬运器与载车板配合使用的停车位。自行式、垂直升降式、巷道堆垛式立体车库中的固定式停车位,其空间坐标在立体车库中是固定的,四至界线完全封闭,具有唯一性,权属易于特定化。各类循环式停车设备的停车位,其空间坐标在立体车库中不固定,具体停车位置随着停车实际情况发生水平或垂直方向的移动,这是目前就单个立体停车位进行产权登记的最大困扰。那么,这些移动的停车位是否构成我国《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定的不动产单元呢?笔者持肯定态度:首先,无论停车位如何循环,其权属界线始终封闭,长、宽固定,可以测算投影面积;其次,这些停车位是具有独立使用价值的空间,尽管此种利用有赖于运行一整套停车设备单元的机电控制系统;再次,这些停车位不因空间位移产生登记权利的冲突,即移动的空间不存在交叉、重叠、包含等关系,而具有完整性和唯一性。综上,立体车库中无论固定式还是移动式的停车位,都是相对独立的不动产单元,其权属登记在技术层面并无障碍,只是在观念层面突破了我们习惯的不动产位置固定而已。

    将立体车库认定为建筑物,奠定了我们对其产权进行法律探析的基础和起点。这一观点倘若能被立法及实务部门采纳,将在很在程度上消除在立体车库定性及管理上存在的认识障碍。笔者将基于我国实际,撰文指出明晰立体车库产权的路径和方法。

来源:停车邦