【程世东】武汉城市停车政策及其他城市经验借鉴

发布日期:2018-09-13 点击次数:0  字体显示:【大】  【中】  【小】

程世东,国家发展和改革委员会综合运输研究所,城市交通运输中心主任

2018年8月25日于武汉在第二届“东湖论建” 上的演讲

 

一、武汉与其他城市停车政策总体情况

首先介绍一下武汉与全国其他城市停车政策总体情况。

2008—2018年,武汉市先后出台了《武汉市机动车停车场管理办法(试行)》,《关于加强和规范机动车停放服务收费管理的通知》,《关于加快我市公共停车场建设的通知》,《关于加快推进我市公共停车场建设的意见》,《关于加快推进停车设施建设的通知》,《武汉市停车设施建设管理办法》,《武汉市机动车道路临时停放管理办法》,《关于我市中心城区城市道路停车收费有关问题的通知》,《关于加强全市机动车停车信息联网管理工作的通知》,《关于转发湖北省机动车停放服务收费管理办法的通知》,《武汉市2018年停车场规划建设工作方案》。

 

西安政策借鉴:

 

2015年8月七部委发布《指导意见》以来,各省(市、自治区)和城市人民政府积极响应,纷纷出台了城市停车政策。图示为《指导》意见发布以来停车政策发布情况。地方停车政策仍处于密集发布阶段。

 

 

二、武汉政策与其他城市借鉴

01项目审批

以前几个政策文件都有提及,2015年《关于加快推进停车设施建设的通知》,优化停车设施建设审批流程:

停车设施建设项目实行方案设计和初步设计合并审批,施工图由区城乡建设部门牵头实行集中联审。

临时停车设施方案由区国土规划局会同区城乡建设局等相关部门通过联席会议审批。

——具体审批程序由市国土规划局会同市发展改革委、市城乡建设委另行制定。

《武汉市停车设施建设管理办法》

政府投资类的项目实行审批制,社会投资类的项目实行备案制(原来核准制)

自有用地范围内新增机械式停车设施的项目。。。(直接开展方案审查工作,方案审查合格后,核发建设工程规划许可证);新增永久性停车设施的项目。。。

主要明确申报主体,流程、提交材料及要求条件等是否需要进一步细化?

其他城市

西安《关于加快推进公共停车场建设的意见》

取得公共停车场项目性质认定并列入年度公共停车场建设计划的项目,由市区两级建设行政主管部门牵头组织进行设计方案联席会审,实行备案制。

机械式公共立体车库不再办理规划许可审批。

《兰州市城市停车设施建设项目审批工作办法(试行)》

召开联席会议审查建设方案,审查通过后印发会议纪要或方案审查联席会议意见单,作为项目开工建设的审批手续。

《关于简化公共停车设施建设审批的通知》——福建

“独立结构单元建筑面积不超过300平方米或者工程投资额不超过30万元的公共停车设施建设,可以不办理施工许可。”
02土地出让与保障

《武汉市停车设施建设管理办法》

单一功能的公共停车设施项目,原则上按街巷用地(公共停车场)划拨或者协议出让方式供地。

协议出让方式供地的,地上停车设施按工业评估地价的20%计收政府收益。

地下建设用地供地价格按照地下空间管理政策确定。

公共停车设施容积率大于2.0的,超出2.0的部分不再计收政府收益。

自有用地且以协议出让方式的,新增建筑面积按工业评估地价的20%确定政府收益。

其他城市

江西省《关于进一步完善城市停车设施规划建设管理工作的指导意见》中相对比较详尽;专门政策《大连市市区停车场建设用地管理实施办法》

《西安市停车场管理办法》、《关于加快推进公共停车场建设的意见》

建设公共停车场,原则上采取行政划拨方式供地,不属于《划拨用地目录》的,以出让方式供地。

社会资本投资建设的公共停车场,不设置附属设施面积的以划拨方式供地;设置附属设施面积的以出让方式供地,土地出让金按评估价减半收取。 

多数城市明确鼓励分层出让,部分城市对土地出让价格做了明确。

(1)对于地上立体开发的情况:

“对于采取底层架空层设置停车位的,可不计入经营性建筑面积,不收取土地价款”——上海

(2)对于利用地下空间的情况:

“停车场用地出让价按同一区域商业容积率1.0土地评估价的20%核算,地下空间按同一区域商业容积率1.0土地评估价的10%核算”——太原市

“地下空间建设项目符合国家划拨用地目录的,可以划拨、并免收使用权价款。公开出让的,按照相应工业基准地价的10%确定楼面地价”——烟台市

湖南郴州《城市规划区地下停车位建设利用管理办法(试行)》,出让价格更精细化,既分不同土地类型,还分不同层级:“地下一层、地下二层出让价格可分别按同地段同用途标定地价的20%、10%确定;地下三层及以下部分不收取土地价款。”

(3)成都按投资主体进行分类

全资国有平台公司投资建设,可采用行政划拨或协议方式供地,出让金按所在区域商业用地基准价的20%收取;社会资本投资新建采取招拍挂方式公开出让,土地出让的起始(叫)价可根据城市公共停车设施客观收益情况评估并合理确定,其中地下公共停车设施用地可按出让公共停车设施用地使用权评估价格的70%确定。

——不同土地出让价格最终带来的可能是收费价格上的不公平竞争。

(4)对于自有土地进行增建立体停车设施

大部分城市像西安规定的一样,“企事业单位利用自有用地建设公共停车场(库),不再收取因改变用途或增容涉及的土地出让金等地价”;

深圳市规定“增加停车设施属于增加建筑面积的,按规定计收地价;不属于增加建筑面积的,不计收地价”。(武汉与之相同)

利用自有土地建设停车设施,如何建设、收益如何分配?

重庆万州规定具有一定的代表性和借鉴性:“利用党政机关、事业单位自有用地建设停车场的,单位自用停车场部分由业主单位自行投资,用于单位车辆停放;公共停车场部分采取合理模式建设经营,可以自行投资,也可按照国有资产管理模式开展合作经营或委托他人(单位)建设经营,公共停车场收入纳入非税收入管理,优先用于偿还投资,产生净收益后,由财政部门按25%返还土地权属部门”。

03直接、间接补贴
(1)建设补助方面: 

2009年,《关于加快我市公共停车场建设的通知》

对于泊位数超过配建标准的单位,…,并由政府在招拍挂出让的公共停车场土地收益资金中对超额部分的泊位安排补助,其标准为:一类地区每个泊位补助3000元,二类地区每个泊位补助2000元,三类地区每个泊位补助1000元。补助资金按40%、30%、30%的比例分3年到位。

其他城市

2012年,《西安市公共停车场建设优惠政策》

建设资金补助采取分区域、按类别的标准执行,Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类区域

①公共停车场(每个泊位)

多层停车楼:一类区域20000元、二类区域15000元、三类区域10000元;

塔库式机械停车场:一类区域7000元、二类区域5000元、三类区域3000元;

升降横移式机械停车场:一类区域4000元、二类区域3000元、三类区域2000元;

地下停车场一律享受20000元/泊位的补助;

平面式停车场建成投用达到两年以上的,一律300元/泊位;超过半年以上不足两年的,按临时停车场对待,在经营终止时一次性给予100元/泊位。

②配建停车场

对于配建停车场超出规定数量并对外开放的泊位,一类区域按2000元/泊位、二类区域按1500元/泊位、三类区域按1000元/泊位的标准给予补助。

③单位利用自有用地建设的立体停车场并对外开放,资金补助参照上述类型标准执行;地铁沿线换乘公共及配建超出规定数量的停车场统一按照Ⅰ类区域相应标准执行。

其他城市总结:

①根据停车设施类型、建筑形式、地理位置等因素制定差别化补贴标准,每车位补贴金额从500元-30000元不等。

②补贴方式上,多数城市是直接补助,也有以奖代补如南昌市,还有的城市提出“资金补助一般以政府参股形式实施,相应收益循环用于停车场运营和维护”。

 ③从补贴标准看,立体停车明显高于平面停车设施,排除建筑成本方面考虑外,各地鼓励集约开发停车设施的政策导向也十分明显。

④对于补贴资金来源,上海提出“将机动车道路停车费一定比例用于公共停车设施建设”,成都规定“奖补资金市、区两级各承担50%”,杭州也同样是“市、区两级财政每年在预算中安排专项资金,市本级从土地出让收入计提的5%城管资金中安排20%资金专项用于公共停车场建设”。

2)商业配建方面:

2009年,《关于加快我市公共停车场建设的通知》

对于泊位数超过100个的公共停车场,根据相关行业规定,经主管部门审批,给予建设经营方附属事业经营权,允许其开展如汽车美容、维修、保养、洗车等与行业相关的服务活动及商业零售服务。

其商业经营面积原则上按每100个泊位不超过100平方米控制。。

2011年,《关于加快推进我市公共停车场建设的意见》

允许公共停车场配套建设部分商业开发设施,非公共停车设施部分的建筑面积一般应控制在项目总建筑面积的50%以内,具体开发比例由市发展改革部门组织市国土规划、财政部门综合考虑规划条件、公共停车泊位需求、投资平衡等因素核定。

其他城市

2014年,西安《关于印发进一步加快公共停车场建设实施意见的通知》

 凡新建泊位数超过50个的地上停车楼或地下停车场项目,可配建不超过总面积1/4的附属配套面积;涉及到地铁站点周边换乘停车场建设的,配套面积比例可适当提高,最高不超过总面积的1/3。

若建筑层高满足设计要求加建机械车位的,在计算配套面积时,机械车位面积可按单层面积的50%折算。

(3)税费减免方面:

2009年,《关于加快我市公共停车场建设的通知》

公共停车场项目的市政基础设施配套费按现行标准的50%计收,机械立体停车场建筑面积按实际层数面积的50%折算。 

2011年,《关于加快推进我市公共停车场建设的意见》

公共停车场项目免缴城市市政基础设施配套费,免收项目前期手续办理过程中各项行政事业性收费。

2015年,《关于加快推进停车设施建设的通知》

鼓励新建项目超标准配建停车设施。每超建1个停车泊位,另减免城市基础设施配套费8000元。

其他城市

2012年,《西安市公共停车场建设优惠政策》

单独立项的公共停车场和配建超出规定的泊位面积全额免缴城市配套费;地下停车场兼顾人防需要,免收人防易地建设费;需临时占用绿地的,免收临时占用城市绿地补偿费(停车场建成后,建设单位负责对占用绿地进行恢复);需临时占用城市道路的,免收临时占道费、挖掘修复费(停车场建成后,建设单位负责对占用城市道路进行恢复)。

部分城市对经营初期的一些费用也予以减免:

“公共停车场建设项目建筑安装营业税地方实得部分全额安排给建设业主;正式运营之日起,前5年停车场经营收入营业税、企业所得税地方留成部分全额安排给建设业主,第6至10年按50%安排”——重庆市万州区

04PPP模式

因为土地划拨模式,不存在PPP。

其他城市

绝大多数城市政策中都有强调。有的城市专门出台了文件,除西安外,福建省也比较全面、深入,具有一定的可操作性。

2016年,《西安市公共停车场建设三年行动方案(20162018)

附件1 《西安市公共停车场项目PPP合作实施方案》

项目的总投资预算约23.5亿元,共包含49个停车场,车位数16555个。

“项目公司的股权结构为2∶8,其中市政府授权出资人代表以现金形式入股20%,社会资本以现金形式入股80%。”

西安城市公共停车设施建设管理有限公司作为市政府授权出资人代表参与项目的实施。

市政府授权市建委与项目公司签署《特许经营协议》,授予特许经营权(所有权归政府方所有)。特许经营期(含项目建设期2年)为20—30年,具体合作年限在保障投资人合理收益条件下进行调整。

公共停车场建设用地,按照公共交通设施类别实行划拨供应;建成的项目待合同经营期满后,由市政府授权的指定单位代表政府全面接收该项目公司,包括其所有资产、债权及债务,回购价格为1元(人民币)。

BOT,适合土地划拨类型

按照PPP模式建设的公共停车场收费标准实行市场调节价,由PPP项目公司自主确定价格。

项目收益以项目包计,按照投资人内部收益率7%为上限进行设计。如投资人收益超过上限收益,超出收益率部分,政府出资人代表和社会投资人按照政府80%,投资人20%的比例进行分成。

对风险如何分担、控制等都有明确约定。

05产权界定、转让与抵押 

2015年,《武汉市停车设施建设管理办法》

老旧小区和机关企事业单位利用自有用地新增永久性停车设施的,… …,此类项目办理产权登记时,… …;新增机械式停车设施不办理土地使用权及产权证。

其他城市

部分城市的政策中有比较明确的规定,但有较大差别,有的规定机械式立体停车泊位可以进行权属登记,有的把其排除在外;有的采取产权和所有权分离。

对权属的转让、抵押等也有不同的要求:

成都规定“公共停车设施(含机械式立体停车泊位)可依法进行权属登记;产权人可将其整体转让或抵押,但不得分割转让、部分抵押;配套商业设施部分应与公共停车设施整体转让或抵押,不得单独转让、抵押”。

郑州市规定“社会投资新建地上停车场采取产权和经营权分离的方式(不含通过招、拍、挂形式获取土地建设的停车场),划拨用地上的停车场产权归政府所有,经营权由投资方负责经营管理。”

重庆市规定“公共停车场项目可以办理房地产权证(机械式停车位除外),特许经营权可用于抵押融资,但不得单独以划拨土地使用权设置抵押”、“不得将公共停车泊位分零出售”。

06价格收费

2017年,《关于转发湖北省机动车停放服务收费管理办法的通知》

中心城区(开发区、功能区)道路停车收费标准按《市发展改革委关于我市中心城区城市道路停车收费有关问题的通知》(武发改价格〔2016〕174号)执行;

政府定价范围的停车场收费标准按《武汉市物价局关于加强和规范机动车停放服务收费管理的通知》(武价服〔2008〕117号)执行。

2016年,《关于我市中心城区城市道路停车收费有关问题的通知》

收费标准:

一类收费区域:小型车停车第1小时每泊位3元,自第2小时起,每小时4元,每天累计不超过25元;大型车停车按实际占用泊位数计时收费。

二类收费区域:小型车收费标准为每泊位每小时2元,每天累计不超过8元;大型车停车按实际占用泊位数计时收费。

收费时限:

一类区域为:7:00至21:00;

二类区域为:7:00至20:00。

2008年,《关于加强和规范机动车停放服务收费管理的通知》

机动车停放服务收费实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

(一)按国家有关规定设置的城市道路临时占道停车场、机场、客运码头、车站、旅游景区(点)、文化宫等机动车停放服务收费实行政府定价。

(二)体育馆、图书馆、会展中心、实行物业管理住宅小区、静态道路(咪表泊位)停车场的机动车停放服务收费,实行政府指导价。

(三)除上述两种定价形式以外的其他机动车停放服务均实行市场调节价,收费标准由经营者自行确定。

2008年,《关于加强和规范机动车停放服务收费管理的通知》

医院、学校、事业单位、社会团体等办公场所内设置停车场原则上不得收费。

实行物业管理的住宅小区机动车停放服务收费,按《关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》(武价房字[2004]135号)文件的有关规定执行。未实行物业专业化公司管理、有条件实行车辆规范管理并收取车辆停泊服务费的社区,按市物价局《关于社区民间组织经营服务收费的复函》(武价函[2005]48号)文执行。

其他城市

《甘肃省机动车停放服务收费管理办法》相对比较全面系统、准确合理,具有典型代表性。

北京市规定最为简单,即“驻车换乘停车场、占道停车场(含立交桥下停车场)停车计时收费实行政府定价管理;其他各类停车场停车收费实行市场调节价”,这应该说是未来的方向。

不同类型的停车场,有的城市收费规定略有不同。对于居民小区,兰州、烟台、范乌鲁木齐等出台了专门的文件,甘肃省规定较详细:

——“不具备协商议价条件的住宅小区机动车停放服务”由政府定价;

——‘具备协商议价条件’是指住宅小区已成立业主委员会,或者未成立业主委员会但经多数业主同意,能够与机动车停放服务经营管理者对机动车停放服务收费协商一致。

从长期看,居住小区的停车收费和停车位价值也应与周边公共停车场靠拢,逐步市场化。

广州、深圳提出:“住宅停车场的机动车停放服务收费实行政府指导价。待具备充分竞争条件后,经市人民政府同意,可以实行市场调节价”。

武汉市2018年停车场规划建设工作方案

主要目标

2018年,全市计划新增1.5万个停车泊位,并按照1.8万个停车泊位的目标进行任务分解,其中,江岸区新增2000个停车泊位,江汉区新增1700个停车泊位,硚口区… …,市城投公司新增2000个停车泊位,武汉地铁集团新增2000个停车泊位。

主要任务及考核标准

鼓励机关、企事业单位利用自有用地新增机械停车设施。各中心城区、武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区要大力推进智能化机械停车设施建设。在年终考核中,机关、企事业单位利用自有用地新增机械停车设施的,其停车泊位认定系数为1.0。(责任单位:各中心城区人民政府、武汉东湖新技术开发区管委会、武汉经济技术开发区管委会;配合单位:市国土规划局、市发展改革委、市城乡建设委)

强化督办考核。加强过程管理,通过日常督查、定期通报和年终考核相结合的方式,督促各建设责任单位有序开展停车场规划建设工作。同时,严肃考核工作纪律,坚持实事求是的原则,推动各项工作落到实处。市绩效考评办、市人民政府督查室负责于2018年12月1—31日期间组织开展全市2018年停车场规划建设考核工作,市国土规划局、各建设责任单位依据各自职责配合做好相关工作。

三、总结与思考

鼓励推动停车场建设较早,政策较全面、有特色;推进力度不断提高。

政策需要继续完善:产权、PPP、价格、建设重点和停车场管理办法。

政府出钱建设、政绩考核的模式,还是营造良好的投资环境、吸引社会资本,实现产业化?

这些年出台了这么多政策,为什么效果不好?

(来源:停车邦)