停车场专项债发行概况、政策分析 与案例简述

发布日期:2019-01-10 点击次数:13  字体显示:【大】  【中】  【小】

一、停车场市场现状

1、停车位需求急剧攀升,供需矛盾突出

近年来,随着国民经济增长,居民消费水平日益增高,汽车在中国家庭的普及已十分广泛。汽车保有量不断增长,停车设施的建设相对滞后,停车难问题日益凸显。

据公安部数据显示,截至2017年底,全国机动车保有量达3.10亿辆,其中汽车2.17亿辆,7个城市汽车保有量超过300万辆。与2016年相比,2017年全国汽车保有量增加2304万辆,增长11.85%。从分布情况看,全国有53个城市的汽车保有量超过百万辆,24个城市超200万辆,7个城市超300万辆,分别是北京、成都、重庆、上海、苏州、深圳、郑州。汽车保有量攀升,停车位需求增长。据统公开数据显示,截至2017年底,国内停车位需求达2.7亿个,预计到2018年底停车位需求将扩大至3亿个。

2、停车产业政策发布密集,停车位建设迎来新机遇

停车产业化时代来临。2015年以来,国家密集出台了一系列产业政策鼓励城市停车场建设及运营,停车场建设首次写入当年的政府工作报告。这些政策着重于明确建设重点、鼓励社会资本积极参与、创新改革投融资模式等方面。

尤其以2015年8月,国家发改委等七部委联合印发的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》最具代表性,该意见明确提出鼓励建设机械式停车设备等集约化停车设施,鼓励通过各种形式广泛吸引社会资本投资建设城市停车设施,鼓励采用政府和社会资本合作(PPP)模式,政府投入公共资源产权,与社会资本共同开发建设,采用放弃一定时期的收益权等形式保障社会资本的收益。

3、推动停车产业快速发展具有意义重大

综上所述,填补停车位需求缺口,快速发展停车产业,是解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径,也是改善城市环境和人民生活品质的需要,而一系列产业政策的发布,表明国家鼓励民营资本进入公共停车产业运营管理领域的态度逐渐明晰,为行业发展营造了良好的政策环境,停车位建设迎来新机遇。

二、停车场专项债券发行情况

1、停车场专项债优势明显

2015年4月,国家发改委印发城市停车场建设、城市地下综合管廊建设、战略性新兴产业、养老产业四个专项债指引。作为发改委专项债的品种之一,停车场项目经营现金流测算直观,项目结构设计相对简单,风险较为可控,根据国家发展改革委的业务指引,发行停车场专项债的城投类企业不受发债指标限制,财务指标和募投项目要求也有所放宽,停车场专项债更受市场机构的青睐,在市场中占已发行专项债的比例为36.85%,是占比最高的产品。

2、停车场专项债要素统计

(1)发行规模

根据WIND数据统计,截至2018年11月末,市场累计共发行城市停车场建设专项债券92支,募集金额共计1009.6亿元,累计发行规模突破1000亿元关口。

自2015年《城市停车场建设专项债券发行指引》实施以来,城市停车场建设专项债券年度发行规模依次为40.50亿元、668.60亿元和421.60亿元。

表1 停车场专项债发行情况统计

数据来源:wind、信达证券

(2)票面利率

截至目前,已完成簿记建档的停车场专项债的票面利率区间为[3.1%,8.1%]。其中票面利率最低点为3.1%,出现在2016年8月,为16渝两江专项债02;最高为8.1%,出现在2018年4月和11月,依次为18绵安专债01和18绵安专债02。发行企业信用评级与发行利率的相关性较为明显,即评级越高,利率越低。

(3)募投项目分类

根据发改委印发的《城市停车场建设专项债券发行指引》,债券募集资金可用于房地产开发、城市基础设施建设项目中配套建设的城市停车场项目。

截至2018年上半年,根据中国停车已成功簿记建档的75只停车专项债中,74只公开了债券募集资金用途(15闽投专项债未公开),其募集资金用于新建或收购停车泊位932530个:

图1 停车场专项债募集资金用途分布(按项目分类)

数据来源:国家发改委、财政部、信达证券

(4)其他

从发行省份来看,浙江、广东、贵州三省的停车场专项债的核准规模最多,其次为安徽、重庆和河南。

图2 停车场专项债发行省份核准规模分布图(按项目分类)

数据来源:wind、信达证券

从债券期限看,以7年期为主要品种,其他为5年、8 年和10年。

图3 停车场专项债发行期限分布图

数据来源:wind、信达证券

从平均收益来看,车位收入占比接近6成,商铺收入占比3成,其余为政府补贴、广告收入和充电桩收入,后三者共占比1成。目前停车场专项债项目收益对项目总投资的平均覆盖倍率略高,超过1.6倍,单个车位平均投资规模在17万元左右。

32018年城市停车场专项债更为活跃

城市停车场专项债在2018年的表现更为活跃。一是,发行期限更加多样化,相比于2017年,在发行期限的选择上更加丰富,包括了发行期限为7年、8年和10年的债券品种;二是,发行主体信用资质多元化,主体评级从BBB+至AAA的专项债券均获得成功发行。

表2 2018年城市停车场专项债产品发行情况

数据来源:wind、信达证券

究其原因,城市停车场专项债的盈利模式更为清晰,还本付息的能力更强,且城市停车场在经济发达地区的问题更突出,这使得多层次的平台都能够用明晰的盈利模式去发行,并在发行存续期内较好地规划还本付息的路径。

三、停车场专项债券政策分析

1、系列规范政策出台,支持停车场专项债发行

发改委专项企业债是指导市场投融资体制改革的重要一环,是在企业债券制度框架内“量身定制”的债券品种,主要是针对相关行业和产业发展特点,统筹各项债券支持措施,积极引导社会资金投入相关领域并发挥示范效应的债券品种。

2015年3月,发改委印发《城市停车场建设专项债券发行指引》,要求相关手续齐备、偿债措施完备基础上,按加快和简化审核类债券审核程序,放松了部分发行条件等。

2015年8月,发改委发布《关于加强城市停车设施建设的指导意见》,以停车产业化为导向,在城市规划、土地供应、金融服务、运营管理等方面加大改革力度,充分调动社会资本积极性,加快推进停车设施建设。加快推动投资主体发行停车场建设专项债券,完善停车收费制度,加强停车综合治理等。

2015年12月,发改委、住建部、交通运输部联合发布《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》,提出社会资本全额投资新建停车场设施服务收资标准由经营者依法自主制定,创新政府与社会资本合作建设停车设施服务由政府出资方和社会投资者协议确定等。

2016年1月,发改委印发《加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工》,提出支持房地产开发企业配建停车场,引导停车产业化;积极探索停车场产权、专项经营权、预期收益质押担保措施,支持企业通过发行企业债券、项目收益债等方式融资;鼓励政府综合运用城市基础设施建设专项资金,通过投资补助、基金注资、担保补贴、贷款贴息等方式,引导商业银行等市场化金融机构对停车场建设提供支持;完善停车收费服务,建立停车基础数据库,推动停车与互联网融合发展等。

2016年3月,国家发改委办公厅印发《关于2016年停车场建设工作要点的通知》,提出各省市要尽快梳理2016年停车场建设重点项目;对停车场建设项目发行专项债券予以积极支持等。

正如国家发展改革委副主任连维良所说,“停车场建设是最适合政府和社会资本合作的项目领域,应该鼓励企业通过债券的方式直接融资,鼓励金融机构以各种方式提供信贷支持。在调动社会资本积极性的同时,对已出台的专项债等融资支持措施,应加大推广力度,促使各地了解和运用好”。

2、《城市停车场建设专项债券发行指引》规范企业发行条件

鼓励企业发行债券专项用于城市停车场建设项目,在相关手续齐备、偿债措施完善的基础上,比照我委“加快和简化审核类”债券审核程序,提高审核效率。

在偿债保障措施较为完善的基础上,企业申请发行城市停车场建设专项债券,可适当放宽企业债券现行审核政策及《关于全面加强企业债券风险防范的若干意见》中规定的部分准入条件。

(1)发行城市停车场建设专项债券的城投类企业不受发债指标限制。

(2)债券募集资金可用于房地产开发、城市基础设施建设项目(以下简称“主体项目”)中配套建设的城市停车场项目,具体投资规模可由主体项目审批部门根据主体项目可行性研究报告内容出具专项意见核定。

(3)募集资金占城市停车场项目总投资比例由不超过60%放宽至不超过70%。

(4)将城投类企业和一般生产经营性企业需提供担保措施的资产负债率要求分别放宽至70%和75%;主体评级AAA的,资产负债率要求进一步放宽至75%和80%。

(5)不受“地方政府所属城投企业已发行未偿付的企业债券、中期票据余额与地方政府当年GDP的比值超过8%的,其所属城投企业发债应严格控制”的限制。

(6)城投类企业不受“单次发债规模,原则上不超过所属地方政府上年本级公共财政预算收入”的限制。

发债募集资金用于按照“政府出地、市场出资”公私合作模式(PPP)建设城市停车场项目的,应提供当地政府和相关部门批准同意的城市停车场建设专项规划、实施方案、特许经营方案、资金补助协议,同时应明确项目所用土地的权属和性质。

鼓励地方政府综合运用预算内资金、城市基础设施建设专项资金,通过投资补助、基金注资、担保补贴、贷款贴息等多种方式,支持城市停车场建设专项债券发行。地方价格部门应及时制定和完善停车场收费价格政策,保护城市停车场的合理盈利空间。

优化城市停车场建设项目品种方案设计。一是可根据项目资金回流的具体情况科学设计债券发行方案,支持合理灵活设置债券期限、选择权及还本付息方式。二是积极探索停车设施产权、专项经营权、预期收益质押担保等形式。三是鼓励发债用于委托经营或转让—经营—转让(TOT)等方式,收购已建成的停车场统一经营管理。

鼓励城市停车场建设项目采取“债贷组合”增信方式,由商业银行进行债券和贷款统筹管理。“债贷组合”是按照“融资统一规划、债贷统一授信、动态长效监控、全程风险管理”的模式,由银行为企业制定系统性融资规划,根据项目建设融资需求,将企业债券和贷款统一纳入银行综合授信管理体系,对企业债务融资实施全程管理。

积极开展债券品种创新,对于具有稳定偿债资金来源的停车场建设项目,可按照融资—投资建设—回收资金封闭运行的模式,开展项目收益债券试点。

四、停车场专项债券案例简述

1、新建城市停车场项目

债券全称:2016年重庆市合川城市建设投资(集团)有限公司城市停车场建设专项债券;

发行人全称:重庆市合川城市建设投资(集团)有限公司;

发行总额:12亿;

资金用途:9.3亿元用于重庆合川区城市停车场项目。

重庆市合川区城市停车场建设项目计划在城市内新建31处停车场,项目总投资136950万元,建设内容包括:新建地面停车场、铺设综合管网,绿化等环境工程;新建地下停车库以及配套停车管理系统和供配电等公用工程;根据停车场周边需要,配建商业、服务用房,以及建筑配套给排水、电气、消防、市政管网等配套设施安装工程建设和运营期内,项目可实现收入279377万元,总收益(扣除折旧与摊销)149817万元,扣除所得税后净收益(不含补贴)127342万元,税后项目投资回收期9.13年。

2、基础设施建设中新建配套停车场项目

债券全称:2016年浙江瓯海城市建设投资有限公司城市停车场建设专项债券;

发行人全称:浙江瓯海城市建设投资有限公司;

发行总额:17亿元;

资金用途:全部用于温州市瓯海区相关停车场项目,共10个停车场。

募投项目中独立停车场为2个;安置房及商务楼配建停车场8个,主要为城中村改造商务楼工程、社区保障性安居工程、城中村改造安置房工程配套的停车场。募投停车场项目建设主体为发行人全资子公司,预计本期债券存续期内可形成2.67亿元临时停车费、停车位使用权出售收入20.37亿元、物业租赁收入4.05亿元、物业管理收入0.44亿元,合计27.54亿元。

3、收购已建成停车场项目

债券全称:2016年怀化城市建设投资有限公司停车场建设专项债券;

发行人全称:怀化城市建设投资有限公司;

发行总额:22.7亿元;

资金用途:13.62亿用于怀化市城市停车场建设工程。

募投项目包括56个停车场,其中新建49个,收购7个。新建停车场还包括建设配套商业建筑,如宾馆、物流配送中心、汽车美容维修;收购停车场主要包括华天酒店地下停车场、商业广场地下停车场等,以TOT方式进行运营。经怀化市政府、财政批准,项目完工后债券存续期内5年,项目收益不足以覆盖还本付息的部分提供财政补贴(不超过项目总收入50%)。

4、可续期专项债与项目收益专项债

债券全称:2016年第一期广州城市建设投资集团有限公司城市停车场建设专项债券;

发行人全称:广州市城市建设投资集团有限公司;

发行总额:25亿元;

资金用途:15亿元用于城市停车场建设项目;募投项目主要包括黄金围、金沙洲、广州国际金融城和珠江新城四大区域共11个地块的地下停车场建设和商业配套建设,项目总投资456509万元,全部建成可提供车位426个。

项目收入来源为配套商铺销售收入和停车场租金收入,债券存续期内收入450583万。其中,新建停车场项目建设内容还包括建设配套商业建筑,如宾馆、物流配送中心、汽车美容维修;若企业有汽车美容维修、物流配送中心等设施,发行停车场专项债时可将其纳入募投项目范围内。保障性安居工程、城中村改造安置房工程中配套停车场可单独发行。

(来源:债市研究)